Vize veya vize muafiyetinin tanıdığı süreden, genellikle 180 gün içinde 90 günden fazla Türkiye'de kalmak isteyen her yabancının ikamet izni alması gerekir. 2026'da bireysel alıcılar için en güvenilir yol, en az 200.000 $ değerinde bir konuta sahip olmaktır. Turizm amaçlı ikamet izni kanunda hâlâ yer alsa da uygulamada artık nadiren veriliyor. Bu sayfada sistemin bugün nasıl işlediğini, maliyetleri, gerekli belgeleri ve Alanya'da ev alacakların bilmesi gerekenleri anlatıyoruz. Bu bilgiler yabancı müşterisi olan ev sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları için de faydalıdır.
Ekim 2026 itibarıyla temel bilgiler
|
Konu |
Durum |
|---|---|
|
Asgari konut değeri |
Tapudaki satış bedeline göre 200.000 $ |
|
İzin türü ve süresi |
kısa dönem ikamet izni, genellikle 2 yıla kadar, sonra uzatılır |
|
Başvuru |
e-İkamet üzerinden online, ardından göç idaresinde randevu |
|
Sonuçlanma süresi |
genellikle yaklaşık 30 gün, kanuni üst sınır 90 gün |
|
Kart bedeli |
964 TL (2026) |
|
Sağlık sigortası |
18–65 yaş arası başvuru sahipleri için zorunlu |
|
Uzun dönem ikamet izni |
8 yıl kesintisiz ikametten sonra |
|
Gayrimenkulle vatandaşlık |
en az 400.000 $, 3 yıl satmama şerhiyle |
200.000 $ kuralı nasıl uygulanıyor?
16 Ekim 2023'ten itibaren edinilen konutlarda, taşınmaz amaçlı ikamet izni için tapudaki satış bedelinin, tapu devir günündeki Merkez Bankası döviz satış kuruna göre en az 200.000 $ karşılığı TL olması gerekir. Bu alımlarda değerleme raporu kabul edilmez; yalnızca tapudaki bedel esas alınır.
- Tapuda bedel düşük gösterilmemeli. Vergi avantajı için düşük bedel yazmak, yabancı alıcının ikamet hakkını ortadan kaldırır.
- Taşınmaz konut niteliğinde olmalı. Arsa, tarla veya işyeri ile ikamet alınamaz.
- Mahalle ikamete açık olmalı. Değerli bir daire bile kapalı mahallede ise başvuru yapılamaz.
- Hissedarlar da başvurabilir. Tapuda paylı veya elbirliği ile malik görünen aile bireyleri kendi ikamet izinlerine başvurabilir.
26 Nisan 2022 ile 16 Ekim 2023 arasında edinilen konutlarda eski sınırlar geçerlidir: büyükşehirlerde (Antalya dahil) 75.000 $, diğer şehirlerde 50.000 $ ve değerleme raporu.
Kapalı mahalleler ve Alanya'daki değişiklik
Türkiye, 2022'de yabancı nüfus oranı %20'yi aşan mahalleleri yeni ikamet başvurularına kapattı. 1 Temmuz 2022 itibarıyla listede 1.169 mahalle vardı. Alanya'da Mahmutlar, Kestel, Kargıcak ve Avsallar bu listedeydi.
Haziran 2026 başında bu dört mahalle e-İkamet üzerinden yeniden başvuruya açıldı. Oba, Tosmur, Cikcilli, merkez, Tepe ve Bektaş hiç kapatılmadı. Antalya'da ise Konyaaltı'na bağlı Liman, Hurma ve Sarısu mahalleleri kapalı kalmaya devam ediyor. Tüm mahalleleri Alanya mahalleleri sayfamızda karşılaştırabilirsiniz.
Turizm amaçlı ikamet izni
Kanun turizm amaçlı ikamet iznine hâlâ imkân tanıyor. Ancak 2026'da özellikle büyük turizm şehirlerinde göç idareleri bu başvuruların çoğunu "kalış amacı inandırıcı bulunmadı" gerekçesiyle reddediyor. Ret sonrasında aynı amaçla yeniden başvuru için 6 ay beklemek gerekiyor.
2026'da ikamet izni maliyeti
- Kart bedeli: tüm uyruklar için 964 TL.
- Harç: uyruğa ve süreye göre değişir. Örneğin ABD ve İngiltere vatandaşları için ilk ay 25 $, sonraki her ay 5 $; Rusya vatandaşları için ilk ay 7 $, sonraki her ay 1,5 $. Bazı ülke vatandaşları harçtan muaftır ancak kart bedelini öder. Kesin tutar e-İkamet formunda görünür.
- Sağlık sigortası: 18–65 yaş arası için zorunludur; fiyat yaşa ve şirkete göre değişir.
Gerekli belgeler
- e-İkamet başvuru formunun çıktısı;
- pasaport ve sayfa fotokopileri;
- 4 adet biyometrik fotoğraf;
- tapu;
- izin süresinin tamamını kapsayan sağlık sigortası;
- harç ve kart bedeli dekontları;
- 18 yaş altı çocuklar için apostilli ve tercümeli doğum belgesi ile ebeveyn muvafakati.
Göç idaresi gelir belgesi gibi ek evrak isteyebilir.
Adım adım süreç
- İkamete açık bir mahallede, tapu bedeli en az 200.000 $ olan konut satın alınır.
- e-İkamet üzerinden başvuru yapılır, sistem randevu tarihi verir.
- Yaşanılan ildeki İl Göç İdaresi'ne randevu gününde gidilir. Mazeretsiz gelinmezse başvuru yapılmamış sayılır.
- Karar genellikle yaklaşık 30 günde, en geç 90 günde çıkar; kart PTT ile gönderilir.
- İzin alındıktan sonra 20 gün içinde adres kaydı yaptırılır.
Uzatma ve sık yapılan hatalar
Uzatma başvurusu, izin bitiminden önceki 60 gün içinde ve her durumda süre dolmadan yapılmalıdır. Son bir yılda 120 günden fazla yurt dışında kalmak ret sebebi olabilir. Ret kararına 60 gün içinde itiraz edilebilir veya idare mahkemesinde dava açılabilir.
En sık hatalar: tapu bedelinin 200.000 $'ın altında gösterilmesi, kapalı mahallede alım yapılması, süresi yetersiz sağlık sigortası ve uzatmaya geç başvurulması.
Uzun dönem ikamet ve vatandaşlık
8 yıl kesintisiz ikametten sonra uzun dönem ikamet iznine başvurulabilir. Yatırım yoluyla vatandaşlık için en az 400.000 $ değerinde taşınmaz alınması, değerin SPK lisanslı ekspertiz raporuyla teyit edilmesi ve 3 yıl satılmaması gerekir. Alanya'da bu amaçla en çok Bektaş, Tepe ve Kargıcak villaları tercih ediliyor.
