Недвижимость в районе Махмутлар

Махмутлар (Аланья): гид по району для покупателя недвижимости

Махмутлар — самый населённый район Аланьи: на конец 2025 года здесь зарегистрирован 51 222 жителя (данные TÜİK). Он лежит на побережье примерно в 12 км к востоку от центра города, между районами Кестель и Каргыджак. Средняя цена квартиры здесь ниже, чем в большинстве соседних районов, а выбор жилья самый большой в Аланье. Ниже — цифры, школы, комплексы и всё, что стоит знать до покупки.

Махмутлар в цифрах (октябрь 2026)

Цены и аренда — по данным портала Emlakjet на 2 октября 2026 года. Пересчёт в евро по курсу около 55,3 TL за 1 €.

Расположение и транспорт

Махмутлар вытянут вдоль моря на несколько километров и поднимается к предгорьям Тавра. Район пересекают две главные оси. Трасса D-400 связывает его с центром Аланьи на западе и с Газипашой на востоке. Параллельно ей идёт Barbaros Caddesi — главная торговая улица с магазинами, банками, аптеками и кафе.

Муниципальные автобусы ходят в центр Аланьи весь день, дорога занимает 20–30 минут в зависимости от трафика. Ближе всего аэропорт Газипаша-Аланья, около 31 км: для перелётов внутри Турции и части европейских рейсов это удобнее Анталии. Международный аэропорт Анталии находится в 135–138 км, трансфер занимает около двух часов.

Пляжи и набережная

Береговая линия Махмутлара — одна из самых длинных в Аланье. Вдоль моря проходит прогулочная набережная с велодорожкой, кафе и выходами к общественным пляжам. Пляжи здесь песчано-галечные, широкие, вход в воду в основном пологий.

Важный практический момент: жильё «у моря» в Махмутларе обычно отделено от пляжа трассой D-400. Комплексы между трассой и морем стоят дороже. Квартиры выше по склону дешевле, но часто дают открытый вид на море и горы.

Инфраструктура: магазины, рынки, медицина

На Barbaros Caddesi и соседних улицах есть всё для повседневной жизни: сетевые супермаркеты (в том числе Migros), небольшие торговые центры, банки, нотариусы, ветеринарные клиники, фитнес-клубы и рестораны. Многие вывески и меню продублированы на русском и английском.

В Махмутларе работают два еженедельных рынка, оба официально зарегистрированы в системе Министерства торговли Турции. Рынок по вторникам проходит в квартале Cumhuriyet, рынок по субботам — в квартале Yeni Mahalle. Там продают овощи, фрукты, сыр, оливки, текстиль и товары для дома.

Для медицины в районе есть Mahmutlar Semt Polikliniği — поликлиника государственной больницы Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi. Она принимает и граждан Турции, и иностранцев со страховкой. Основное здание больницы и крупные частные клиники находятся в центре Аланьи и в районе Оба.

Школы и детские сады

Для семей Махмутлар удобен тем, что все ступени государственного образования есть внутри района:

• начальные школы (ilkokul): Mahmutlar İlkokulu, Mahmutlar Halil Ülker İlkokulu, Mahmutlar 50. Yıl Ahmet Keşoğlu İlkokulu, Mahmutlar Kılıçaslan İlkokulu, Mahmutlar Selçuklu İlkokulu;
• средние школы (ortaokul): Mahmutlar Ortaokulu, Mahmutlar Halil Ülker Ortaokulu, Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu, Mahmutlar İmam Hatip Ortaokulu;
• лицей: Mahmutlar Şükrü Kaptanoğlu Anadolu Lisesi;
• частный детский сад: Özel Mahmutlar Akademik Zeka Anaokulu.

Обучение в государственных школах идёт на турецком языке. Школы в районе загружены: в одной Mahmutlar İlkokulu учатся более 900 детей. Для русскоязычных семей ближайший вариант — частная школа «Классика-М» с российской программой и детским садом. По данным сайта школы, она находится в районе Оба.

Жилые комплексы Махмутлара

Большая часть жилья — это комплексы (site) с бассейном, фитнесом, сауной, охраной и генератором. Среди известных комплексов, которые постоянно встречаются в продаже: Azura Park, Yenisey Tower, Alden 3, Ceray Tower и Ceray Park, My Marine Residence, Gold Sun Deluxe, Marco Palace Residence, Euro Residence 4, Ensar и Tezel 3. Есть и квартиры социального жилья TOKİ с видом на море. Это вариант для покупателей с ограниченным бюджетом.

Диапазон цен внутри района большой. Например, в сентябре 2026 года в Azura Park продавались 1+1 площадью 80 м² за 5,35 млн TL и 3+1 площадью 186 м² за 15,9 млн TL. 2+1 в Alden 3 с видом на море и крепость была выставлена за 14 млн TL. При этом 2+1 во вторичном фонде без инфраструктуры комплекса стоят от 3–4 млн TL.

Цены на недвижимость (октябрь 2026)

Средняя цена предложения в Махмутларе — 59 485 TL за м², это около 1 075 €. За год цены выросли на 17,8%. Самая дешёвая квартира в объявлениях стоит 2 млн TL, средний возраст здания — около 7 лет.

Для сравнения, средняя цена за м² в соседних районах Аланьи:

Махмутлар — один из самых доступных прибрежных районов Аланьи с полной инфраструктурой. Дешевле среди популярных районов только Авсаллар.

Аренда и доходность

Средняя долгосрочная аренда в Махмутларе — 26 439 TL в месяц, или около 480 €. За год ставки выросли на 27,8%, быстрее цен на покупку. При долгосрочной сдаче квартира окупается примерно за 19 лет, это около 5,3% годовых.

Краткосрочная аренда туристам может давать больше в сезон, но доход зависит от загрузки и требует лицензии на посуточную сдачу. Мы считаем доходность по конкретному объекту с учётом расходов на управление.

ВНЖ для иностранцев в Махмутларе

С июля 2022 года Махмутлар был закрыт для новых заявлений на вид на жительство: доля иностранцев в районе превысила допустимый порог. В начале июня 2026 года район, а также Кестель, Авсаллар и Каргыджак, снова открыли для подачи заявлений через систему e-İkamet. Правила меняются, поэтому перед покупкой под ВНЖ мы проверяем статус района на дату сделки.

Что посмотреть рядом

В самом районе сохранились остатки античного поселения Наула. В 8 км, через деревню Гёзюкючюклю, находится античный город Лаэртес. В 6–7 км к востоку, в квартале Секи, — Сиедра с колоннадной улицей и мозаиками. В пределах получаса езды — каньон Сападере, пещера Дим и река Димчай.

Кому подходит Махмутлар

Махмутлар подойдёт, если вам нужны:

• большой выбор квартир по цене ниже средней по Аланье;
• всё для жизни в пешей доступности и русскоязычное окружение;
• комплекс с бассейном и инфраструктурой для сдачи в аренду.

Стоит рассмотреть другие районы, если вам важны тишина и малоэтажная застройка (посмотрите Каргыджак или Тепе) или жизнь в шаговой доступности от центра (Центр Аланьи, Оба). Застройка в Махмутларе плотная, много высоток, а трасса D-400 в сезон загружена.

Частые вопросы о Махмутларе

Сколько стоит квартира в Махмутларе в 2026 году? На октябрь 2026 года средняя цена квартиры — 6,19 млн TL (около 112 000 €), средняя цена за м² — 59 485 TL. Квартиры 1+1 в комплексах стоят в основном от 3 до 6 млн TL, 2+1 — от 3,5 до 9 млн TL.

Можно ли получить ВНЖ при покупке квартиры в Махмутларе? Да, с июня 2026 года район снова открыт для заявлений на ВНЖ. Статус может меняться, поэтому его стоит проверить на дату сделки.

Как далеко Махмутлар от центра Аланьи и аэропорта? До центра около 12 км (20–30 минут), до аэропорта Газипаша около 31 км, до аэропорта Анталии 135–138 км.

Есть ли в Махмутларе школы? Да: пять государственных начальных школ, четыре средние, лицей Şükrü Kaptanoğlu Anadolu Lisesi и частный детский сад. Русская школа «Классика-М» находится в районе Оба.

Какая доходность от аренды в Махмутларе? При долгосрочной сдаче — около 5,3% годовых, средняя аренда 26 439 TL в месяц (октябрь 2026). Посуточная сдача в сезон может дать больше, но требует лицензии.

В какие дни работает рынок в Махмутларе? По вторникам (квартал Cumhuriyet) и по субботам (квартал Yeni Mahalle).