Emlak Vergisi ve Konut Vergileri 2027: Ev Sahipleri İçin Ne Değişiyor?

2027 yılı yeniden değerleme oranı Ekim 2026 sonunda belli olacak; beklenti %27–28 civarında. Ev sahipleri için bu oran her zamankinden önemli: 7566 sayılı Kanun'la birlikte bina vergi değerleri 2027'den itibaren yeniden değerleme oranının yarısı kadar değil, tamamı kadar artacak. Emlak vergisi, harçlar ve tapu harcının alt sınırı da buna bağlı olarak yükselecek.

Bu rehberde ev sahibinin alımda, her yıl, kiraya verirken ve satarken ödediği vergileri 2026 rakamları, 2027 beklentisi ve hesap örnekleriyle topladık.

Kısaca: 2027'de neler değişiyor?

• Emlak vergisi yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak. %27–28'lik beklentiyle vergi de yaklaşık bu oranda yükselecek.
• Tapu harcı %4 olarak kalıyor; ancak matrah emlak vergi değerinin altında olamaz ve düşük beyanda ceza artırıldı.
• Maktu harçlar (döner sermaye, pasaport, ikamet harcı vb.) yeniden değerleme oranıyla güncellenecek.
• Gelir vergisi dilimleri de artacak; ilk dilimin yaklaşık 241.000 TL'ye çıkması bekleniyor.

Yeniden değerleme oranı ve 7566 sayılı Kanun

Yeniden değerleme oranı, Yİ-ÜFE'ye göre hesaplanan ve vergi, harç ve cezaların güncellendiği yıllık orandır. 2026 için %25,49 olarak uygulandı; 2027 için beklenti %27–29.

19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun'la:

• 2026 bina ve arazi vergi değerleri, 2025 değerlerinin iki katını geçemedi;
• 2027–2029 yıllarında vergi değerleri, bir önceki yıl değerinin yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılmasıyla bulunacak (önceki uygulamada yarısı kadar).

Alımda ödenen vergiler

Tapu harcı

• Oran: beyan edilen satış bedelinin %4'ü; kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder.
• 2026'dan itibaren: beyan edilen bedel emlak vergi değerinin altında olamaz. Düşük beyan tespit edilirse vergi ziyaı cezası %25 yerine bir kat uygulanıyor.

Gerçek satış bedelini beyan etmek hem cezadan korur hem de yabancı alıcıların ikamet ve vatandaşlık başvurularında sorun çıkmasını önler.

Döner sermaye ve KDV

Döner sermaye bedeli 2026'da yaklaşık 6.700 TL; 2027'de yeniden değerleme oranıyla artacak. Yeni konutlarda KDV fiyata dahildir. Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılara yapılan ilk teslimlerde; bedelin en az %50'si fatura tarihine kadar, kalanı bir yıl içinde dövizle getirilirse ve konut 3 yıl satılmazsa KDV istisnası uygulanabilir.

Her yıl ödenen vergiler

Emlak vergisi

Alanya, büyükşehir statüsündeki Antalya'da olduğu için konutlarda binde 2 uygulanır; üzerine %10 Taşınmaz Kültür Varlıkları Katkı Payı eklenir. Vergi, piyasa değerine değil, belediyenin belirlediği emlak vergi değerine uygulanır.

Örnek: Emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir daire:

• 2026: 2.000.000 × binde 2 = 4.000 TL + %10 = 4.400 TL;
• 2027 (%28 yeniden değerleme ile): 2.560.000 TL → 5.120 + 512 = 5.632 TL.

Ödeme iki taksitte: 31 Mayıs ve 30 Kasım. Alanya Belediyesi, belediyenin internet sitesi veya e-Devlet üzerinden ödenebilir. Emekliler, engelliler ve gaziler gibi bazı gruplar, brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutları için başvuru yaparak muafiyetten yararlanabilir.

Konutu yıl içinde satın alan kişi, emlak vergisini izleyen yıldan itibaren öder.

Değerli konut vergisi

2026'da emlak vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için uygulanıyor:

• 17.711.000–26.567.000 TL: aşan kısma binde 3;
• 26.567.000–35.425.000 TL: 26.568 TL + aşan kısma binde 6;
• 35.425.000 TL üzeri: 79.716 TL + aşan kısma binde 10.

Beyan son günü 20 Şubat. 2027 eşiği yıl sonunda açıklanacak. Vergi piyasa değerine değil vergi değerine bakıldığı için pek çok lüks konut eşiğin altında kalabiliyor.

DASK

Zorunlu deprem sigortası; poliçe olmadan satış ve abonelik işlemleri yapılamaz.

Kira gelirinin vergilendirilmesi

• 2026 yılı konut kira istisnası: 58.000 TL (şartlara bağlı).
• Aşan kısım 2026 tarifesine göre: 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35, üzeri %40.
• Gider olarak gerçek gider veya götürü gider (%15) seçilebilir.
• 2025'ten itibaren kiraya verilen konutun kredi faizleri gider yazılamıyor.
• Beyanname izleyen yılın mart ayında verilir.

Örnek: Aylık 26.000 TL'ye kirada olan daire: yıllık 312.000 TL – 58.000 TL istisna = 254.000 TL – %15 götürü gider (38.100 TL) = 215.900 TL matrah. Vergi: 28.500 TL + 5.180 TL = yaklaşık 33.700 TL.

Günlük kiralama farklı kurallara ve izin belgesine tabidir; ayrı bir yazıda ele alıyoruz.

Satışta vergi: değer artış kazancı

Konut 5 yıl dolmadan satılırsa kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir:

• alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir (artış en az %10 ise);
• 2026 için 150.000 TL istisna düşülür;
• kalan kısım gelir vergisi tarifesine göre izleyen yılın martında beyan edilir.

5 yıldan sonra gerçek kişinin konut satışı genel olarak değer artış kazancı vergisine tabi değildir. Son yıllarda bu alanda değişiklikler olduğundan satıştan önce bir mali müşavire danışmanızı öneririz. Satış sürecinde destek için: Alanya'da gayrimenkul satışı.

2026 bitmeden yapılabilecekler

1. Alım planlıyorsanız: tapu işlemini 1 Ocak'tan önce yapmak, işlemin 2026 harç ve vergi değerleriyle tamamlanması demek.
2. Ev sahibiyseniz: e-Devlet'te emlak vergi değerinizi kontrol edin; 2026 ikinci taksiti 30 Kasım'a kadar ödeyin.
3. Kiraya veriyorsanız: 2026 sözleşme ve ödeme belgelerini mart beyannamesi için toplayın.
4. Villanız varsa: 2027'de değerli konut vergisine girip girmeyeceğini kontrol edin.

Alım sürecinde tüm vergileri önceden hesaplıyor ve tapuya kadar eşlik ediyoruz: Satın alma danışmanlığı, Alanya emlak kataloğu.

Sık sorulan sorular

2027'de emlak vergisi ne kadar artacak? 7566 sayılı Kanun'a göre vergi değerleri 2027'den itibaren yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak. Oran Ekim 2026 sonunda açıklanacak; beklenti %27–28.

Alanya'da emlak vergisi ne kadar? Konutlarda emlak vergi değerinin binde 2'si artı %10 katkı payı. Vergi değeri 2 milyon TL olan bir dairede 2026'da yaklaşık 4.400 TL, 2027'de yaklaşık 5.600 TL.

Tapu harcını kim öder? Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer, toplam %4 öder. Uygulamada taraflar farklı anlaşabilir.

Değerli konut vergisi kimleri kapsar? 2026'da emlak vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konut sahiplerini. Oran aşan kısım için binde 3 ile binde 10 arasında.

Kira gelirinde istisna ne kadar? 2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için 58.000 TL.

Ev satarken vergi ödenir mi? 5 yıl dolmadan satışta 150.000 TL (2026) istisnayı aşan kazanç vergilendirilir. 5 yıldan sonra gerçek kişilerin konut satışı genel olarak vergiye tabi değildir.

Kaynaklar: 7566 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 19.12.2025, sayı 33112; KPMG özeti); Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No: 88; Emlak Vergisi Kanunu md. 8 ve 18; KPMG — 2026 gelir vergisi tarifesi ve kira istisnası; PwC Türkiye — değer artış kazancı istisnası; Erdem & Erdem — yabancılara KDV istisnası; Ensonhaber (14.09.2026) ve Finansopia (02.09.2026) — yeniden değerleme beklentisi. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı yerine geçmez.